中国人狂买日本房产，始于房价超过东京。而就在2013年，北上的平均房价都超过了东京。同时，日本的地价和房价已跌至20年的最低点；东京、大阪的租金回报率也是北上广深的3倍以上。
稳定宽松的货币政策、负利率，成全了日元作为避险资产，也了日本楼市稳步上升，这些都为日本成为资产配置最优国度打下了良好基础。还有还有，就是本文将要带您认识的，日本无出其右的建筑质量，以及巧妙的室内设计，看完会让您欲罢不能。
中国人狂买日本房产，始于房价超过东京。2013年，国际货币基金组织数据显示，、上海平均房价已超过东京。
相比之下，日本的平均建筑用地和房价，已经下跌到了20年来的最低点，大约相当于日本顶峰时的1/8。此外，东京、大阪陈廷敬后人房产租金回报率基本是北上广深的3倍以上。据日本统计数字表明，在日本投资房地产出租，平均20年左右可以收回成本。而在北上广却需要100年左右。
最近经济学人智库发布的2017年城市安全性指数，东京续2015年后再次荣居榜首。第2为新加坡，第3为大阪。和上海分别为第32和34。而美国旅游举行的世界城市魅力排行，东京连续二年为第1，京都为第3（2016年第2）。
东京将于2020年举办奥运会，日元持续贬值，也被视为利好。《西洋参考》专栏作者、旅日华人作家万景认为，对国内北上深的居民来说，卖掉一两套房子然后跑到东京大阪来买幢楼房成民宿，再租给同样来日游玩的不愿花高价住酒店的中国人，可谓是一举数得，即能拿到居留日本的签证，又做到了分散投资以降低国内的房地产风险，还能享受到日本的医疗保险等福利待遇。
浙江奉化建于上个世纪90年代的房子，2014年4月4日倒塌，不到30年的寿命被国外称为“快餐式公寓”
日本60年房龄的旧房为何如此之新？这一切，表面看是日本人对住宅的日常精心保养以及精湛的房屋技术，实质源自日本人令人敬佩的“工匠”。所谓“工匠”，就是一辈子只做一件事，而且将这件事做到极致。
1980年，日本就提出了百年建筑的目标。所谓百年建筑是指，一是建筑结构寿命100年，二是100年内可以让家庭几代人安居。
2007年，日本自民党提出“200年住宅”的概念，要求将原本目标为100年的建筑寿命延长至200年。
当然，这里所指的200年，并不是说200年内不做任何的修复工作，而是指住宅的结构年限能达到200年。
中国住建部副部长仇保兴曾公开表示，中国的建筑寿命只能维持25到30年。相比之下，英国的建筑平均寿命为132年，美国的建筑寿命为74年。
在中国买二手房和毛坯新房，除了装修让力交瘁，洗手间、厨房漏水最令人抓狂。水电部分是装修最头疼的，涉及各种管道、电、水的设计与安排，稍有不慎，基本都要重新来过。尤其是漏水涉及邻居，你没法偷懒不修，而修起来基本就要敲墙敲地板，伤筋动骨。
相对于国内楼房的经常漏水等问题，在日本几乎是没有的，这也是房地产商和建筑公司对住宅的最起码的。日本住宅的厨房与洗手间，施工时大部分采用整体厨房、整体卫生间，这是高度工业化之下的必然结果。首先是管线产品由专业的设计公司设计，标准化、自动化程度高，产检极其严格，品控做得相当好。
其二，日本人施工时的认真和专业程度，恐怕在全球都无出其右。高度标准的工业制成品，再经过高度专业的施工与安装，想出问题恐怕都很难。国内卫生间的同层排水将管道敷设后用混凝土埋起来，不利于检修。日本的做法是铺设完管道后，作架空防水楼板预留检修口，出现问题检修就十分方便。
这位小哥感慨：原来在日本人眼里，那不叫漏水，日本人所谓的漏水可能是施工时挖破水管漏到人家楼下。所以不要问日本的房子为什么没有漏水保固，因为房子本来就不应该漏水。
在日本，房子主要是由制造业企业而不是建筑队来建造的，而且都是由像三菱、住友、大和、丰田、三井等制造业大企业来做的。
大企业与建筑队的区别，大概相当于专诊和地摊赤脚医生，其本质是专业化的程度高低。大企业背后有一整套完善的工业流程与体系在支撑，有其内部的实验室、专家智库、大数据分析等。整个工业流程基于精密的计算及自动化。如果我们在装房子听说哪个装修队还有个专家智库，这是不是天方夜谭？
在上世界九十年代，日本在建筑技术方面取得多项进展，从房屋结构到软装设计，都完全像汽车工业那样流水线作业了。每个施工小组只负责自己那部分，可以多线程并进作业。举例而言，一户建在地基阶段，会有施工小组用组合屏障把施工范围完全遮挡起来，不会有扬灰、漏水的情况出现，整个施工现场极其干净。与泥泞不堪的国内地基现场相比，邻居是不会有怨言的。就连这个组合屏障也是由专业的公司制造安装。
日本效率最高的房子，是仅用8个小时建了一个300多平方米的住宅，早晨8点钟开始建设，下午4点钟做完，而且品质非常好，不是我们想的那种装配式的很简陋的房子，比国内现在的一些豪宅别墅还要高级和结实。这给我们的感受非常深——高度的工业化创造了一个高品质的住宅。
据《广州日报》报道，目前日本20到60层的建筑，包括住宅基本都采用了预制构件，其中约80%的建筑采用了全预制构件，即所有梁柱和楼板都为预制构件。尽管产业化建房办法在单独一幢建筑中看起来成本不菲，但大规模运用，就能有效节约成本，而且流水线标准化生产，也大大提升了建筑质量。
对幸福感严重的房子什么样，想象一个这个画面：地板和墙壁永远湿漉漉的卫生间，淋浴时不小心就弄湿了马桶坐垫，冬天洗完热水澡想照镜子吹个头发，镜子上却蒙了厚厚的一层蒸汽。
日本很多公寓面积都不大，但是不管多小的房子，卫生间也一定会做干湿分离的设计。这也是日本住宅的一大特色。马桶与洗澡间分开，甚至在房间的不同角落。洗澡时不会打湿马桶，也使得家人们可同时淋浴、使用洗手台或马桶。此外，日本住宅的洗澡间一定有浴盆，泡汤可是日本人最重要的生活传统之一。
浴盆的附近的按钮，可以调节水温、水量，也可以定时放水。在晚上到家后，可以直接躺进去泡着。盆底全部是防滑颗粒，防止摔倒，但又不会太硌脚。现在新设计的房子里，浴盆对面都有显示屏，可以直接和手机连接。总之，你能想到的需求，都可以被满足。
相信买马桶盖的国人对日本的马桶一定印象深刻。马桶旁边的按钮，可以冲水、喷淋冲洗，然后吹热风，有的马桶还带有电动软钳，帮女士处理护理用品等。洗手池的下水管会连通到马桶，实现水的循环利用。马桶旁没有纸篓，日本的手纸入水溶解，纸篓就没必要，这样洗手间就不会有异味。
日本人有着强烈的节约意识，马桶设计独特的旋流式冲水，节水强劲;淋浴及洗浴盆都使用节水系统，设置多种节水模式。卫生间多使用纤维强化板，能够有效的结露、霉菌、螨虫和异味。节能和环保是日本住宅的一大特色。
日本公寓住宅面积都比较小，一般都在60到70平方米左右。不过这并没有影响到日本人享受生活，只要设计的户型合理实用，一家3到4口居住都很舒服。而且，在日本购房，房屋面积是指实用面积，而不是建筑面积。经过设计师的妙手，40平米能做出80平米的感觉。
和国内的千篇一律的房间结构相比，日本更注重根据房间的特点进行个性化设计，充分利用闲置空间。以收藏收纳功能为例来说，在入户玄关，设有大容量的鞋柜，每个卧室也都有一面墙作为壁橱。虽然房间很小，但是杂物都能收藏整齐，不占用空间，也不需要再购买衣柜这样的大型家具，也避免地震时高大的家具倾倒砸伤人。
日本知名设计师隈研吾的小岛伸也，设计了阿里巴巴总部大楼。他介绍，不同于中国人追求舒适度，日本人多在意房间的利用率和便捷性。
想要在狭小的空间里住的舒服，首先要提高的就是空间利用率。譬如对于收纳空间，经过统计认为收纳空间占有室内建筑面积的10%的比例是比较合适的。而如果没有那么多空间，也可以通过“空间活用术”的手段，发掘很多不常用的空间。
处于环太平洋地震带的日本一直是个地震多发国家。1996年后日本连续四次修改《建筑基准法》，将住宅、楼房的抗震标准提高为经得住6至7级地震摇晃而不会坍塌；日本的高层建筑必须能够抵御里氏7级以上的强烈地震；商务楼等人员密集场所要求能够经历8级地震不倒，使用期限能够超过100年。
据地震经验，在日本倒塌的大多是木质、年代久远的住宅，新建的公寓很少倒塌。日本建筑界和学术界，在建筑防震领域的研究，可谓是全球首屈一指。工业化、专业化的背后，有一套科学及学术体系为依托。日本的许多建筑创新，就是在这样的背景下做出了，在全球都获得了广泛认可。
2011年日本“3.11”大型地震及海啸发生时，距离福岛仅300公里的东京震级也在7级以上，然而地震在东京市区内造成的死亡人数仅仅为7人。
当时《纽约时报》报道称：“日本严格的建筑规范了很多人的生命。如果地震发生在其他人口密集的国家，或许已经有数万人在地震中遇难。”
1996年日本实行“耐震改建计划”广泛应用了隔震技术，普遍在房屋和地基之间加入减震层，利用建筑物本身的晃动来吸收地震的能量。这种技术，就是在建筑的底部安装弹性橡胶垫，或者摩擦滑动承重座缓冲装置来抵抗地震。这些橡胶层非常耐用，一般使用年限约60年，能够把地震对楼房的摇晃程度减轻1/3到1/5。
日本是建筑设计师人数居于榜首的国家。日本人装修房子依赖设计师，房间设计特别重视亲子互动，非常适合养娃。
日本住宅中的“子供室”即儿童室，依据房屋自身空间特征，结合光线、距离、高低等因素，是为孩子设计出的空间。有的设计师还会依据孩子本身的性格，在房屋设计中体现对孩子潜力的开发。比如好动的孩子，喜欢爬上爬下的这种，就设计成高低床。比如对天文有兴趣的孩子，那就不做吊顶灯，把天花板设计成可以流动的星空图。
孩子成长很快，有时候需要预留出可变换的空间，有的设计师也会为房主预留出二胎、三胎的孩子成长空间。因此日本住宅特别适合养娃。
目前，外国人在美国、、购置房地产都有着身份和购入数量的，2017年上半年和还开始对海外买家加收15%房产税。
相比之下，日本房产对海外买家没限购，而且只要买到手了，就可获得永久产权，而不是像在国内的房产那样只是拥有70年的使用权。日本的房屋价格透明，全部在线可以查询，投资风险低。由于都会区的人口持续净流入，租售比很高，房租收益非常稳定，是个不错的现金流。通常有不低于5%的投资回报率。此外就是保值率高，比较容易变现。
最后说一句，在日本买房，虽说不能以此就可以申请到永住权，但却可以据此作为投资项目申请经营管理签证，取得在留资格后，只要纳税正常，就可达到长期居留日本并进而取得日本永住权的目的。
拿到日本的在留资格就可享受到加入国民健康保险的资格，换言之，也就是等于拿到了看病可以享受70%支付的贴心保险。
参观完三井住友的展览，对日本人在住宅设计方面的精益求精与人性化设计极为叹服。住宅生活要追求舒适、便捷、干净，这是人的普遍需求。住宅是人居空间，人一辈子有一半以上时间都在这个空间里，不仅身体上要放松、舒适，上的焦虑感和紧张感也要得到。日本的住宅，特别在意对人本身的尊重与关怀。这才是日本住宅的精髓。
在这个国内雾霾天地、令人窒息的冬天，想一想自己闲坐在日本东京高层公寓阳台上，与朋友喝茶聊天，眺望远方的天际线，大口呼吸着清凉的新鲜空气，也许你会感慨：这才是我真正想要的生活。
已有日本发出预警：汹涌而来的中国人不光是来旅游，还可能用人民币“占领”日本，因为大批中国人正在抢购东京、大阪乃至北海道、冲绳的房子。一种恐慌的说法是：
中国人狂买日本房产，始于房价超过东京。2013年，国际货币基金组织数据显示，、上海平均房价已超过东京。
近年，中国房价一飞冲天，世界十大最贵的房地产市场中有七个都在中国――、上海、深圳、、天津、广州和重庆。
相比之下，日本的建筑用地和房价，已经下跌到了20年来的最低点，大约相当于日本顶峰时的1/8。
东京将举办2020年奥运会、日元持续贬值，也被中国人看作利好。据统计，中国已经超越、、新加坡，成了海外赴日买房的最大来源。
前阵子在东京接待了一位来自上海做餐饮的朋友，朋友是第一次来日本，属纯玩。没想到，玩着玩着，就看好了东京，仅仅数天的东瀛游，在做不动产中介的朋友帮助下，居然立马拍板拿下了一栋可以改做民宿的小楼，外加一个供自己常来常往住用的高级公寓。感慨有钱的土豪就是任性的同时，也再次为国人投资日本房地产的手笔而咂舌不已。
确切地说，国人投资日本不动产热也就是近两年来的事儿，随着安倍打出“观光立国”的牌子，降低了入国审查的门槛，国人籍此得以以各种身份进入日本，这其中一些生意人在游玩中则以他们锐利的眼光发现了日本房地产中孕育着的商机。
必须感慨现在国人的实力和速度，也因此，国人在购买日本房地产上点燃的星星之火，迅速以燎原之势在短短的两年内烧遍日本列岛，先是在以东京为主的关东地区开花，然后西征大阪南进冲绳北上北海道，中国房东遍布日本全境。
目前，外国人在美国、、购置房地产都有着身份和购入数量的，2017年上半年和还开始对海外买家加收15%房产税。
相比之下，日本房产对海外买家没限购，而且只要买到手了，就可获得永久产权，而不是像在国内的房产那样只是拥有70年的使用权。
现在来日购房的国人，还大都是以北上广为主，尤其是人，他们深深知道奥运给带来过多少商机。
随着2020年东京奥运会的临近，东京以及周边的地价、房价甚至租金都在悄然上涨。国内房地产投资人士也闻风而动，据东京都民政部门调查显示，东京一些靠近电车站、地铁站的高级公寓都成为了华人买家的首选之地，甚至在东京湾岸区域的海景公寓也都成为了华人置业的目标。
日本房产的物美价廉，对国内来的购房客来讲同样具有极大的力。在东京一个3LDK（约80平米，相当于国内的小三室一厅）的高层公寓，假设是20年前造的，由于日本后房价一直走跌，那么现在的价值也就是2000万日元（125万人民币）左右，甚至有些地方1000万（62万人民币）日元就足够了。
最近，恰巧看到过一篇分析世界房地产投资回报比例的文章，文章中有一个全球房产租金回报率排行榜，美国德克萨斯州达拉斯的城市拔得头筹，它的租金回报率｛实际租金回报率=（一年租金-房屋保养费／房屋价格｝为7.35%，排在第二位的是日本的大阪为5.91%第三为，为5.80%，第四为东京为5.76%。也就是说按这个统计表来看全球租金回报率最高的前四位里，日本就占了两位。
再来看我们国内最牛的的北上广排在哪里呢？由图表可见，的租金回报率排在倒数第一，为1.41%，深圳倒数第二，为1.44%，上海倒数第三，为1.50%，广州倒数第四，为1.74%。我们不仅排在倒数第一到第四，而且数值也都差不多，平均1.5%。按国际的适合投资的房地产回报率为高于5%，从这个意义上来说，我们没有一个地区符合这个国际共识。
而据日本自己的统计数字表明，日本新建高级公寓的租金回报率为5%到6%之间，旧公寓因房屋价值低反导致回报率偏高，居然达到新建公寓的一倍10%左右。按这个方法粗略计算一下，也就是说，在日本投资房地产出租，平均20年左右可以收回成本，而在北上广却需要100年左右。这也有例为证，笔者在上海也有公寓出租，租金一万多，还算偏高的了，但按现在市价要收回成本需要70年。
国内房价一飞冲天、物价不断上涨，银行利息越来越低，分散资产风险成为刚需。投资者发现，在日本投资房地产的程序相比于国内更简单、顺畅而且。
以笔者为例，笔者在上海有一处房产，借国内房价持续高扬之东风，当初花100万人民币买的这套112平米的高层公寓已经涨到700万元了，换算成日元（目前1元人民币约兑换17日元）也算是个小亿万富翁了，那么，如果笔者卖了上海的这套房子，在东京不错的地段就可以买到5、6套2000万日元左右的三室一厅公寓，那怕是买4500万日元左右的新建高级公寓也可以买2、3套了。
举这个例子只是想说明一下在现在的赴日爆买房地产大潮中，其实就有很多人是和笔者一样的，尤其是精明的上海人，他们在上海拥有数套房子的大有人在，利用旅游的机会来到东京，看到东京的物美价廉又极具投资价值的房子，于是，卖掉上海的一两套房子然后跑到东京来买幢楼房成民宿，再租给同样精明的来日游玩的不愿花高价住酒店的上海人，可谓是一举数得，即能拿到居留日本的签证，又做到了分散投资以降低国内的房地产风险，还能享受到日本的医疗保险等福利待遇。
不过，最近也有根据东京的华人购买房地产数量出现减少趋势，从而报道说中国人爆买日本房地产热已经出现了“退热”现象。其实不然，只能说国人对日本的房地产投资更趋化、更具前瞻性了，这从除去东京、大阪等大都市，在日本一些二、三线城市也出现的中国人购房置地现象就足见一斑。
比如在北海道，借几年前电影《非诚勿扰》的无敌美景，让大批国人看中了日本的这块风光无限的北国大地。而后在国内就掀起了北海道房地产投资热。记得去年曾有报道说中国开发商在开汤100年的北海道洞爷湖温泉地购入了7.7万平米的土地建设大规模观光设施；而这一两年来，个人来北海道投资的也是越来越多，日本新闻就报道过一位中国人来到札幌，觉得适合投资，立马毫不犹豫的甩出1000万日元在札幌市中心买下了一个事务所，接下来又投资3000万购入土地建造旅馆。
如此例子，可谓是在北海道各种保养胜地、旅游景点等时时发生，以至于连北海道当地人都在慨叹、羡慕中国人资金雄厚的同时，又怀着矛盾的心理担心地方中国化。其实，非只是普通担心，记得曾有议员在开会时提出这个问题，要求国家立法中国人购买日本土地、房产，甚至有报道：长此以往，10年后北海道就会变成中国的一个省了。
本文由 325游戏（m.325games.com）整理发布
网友评论 ()条 查看